Ипотека недвижимости
На какие виды недвижимости банк предоставляет ипотеку? Обращаясь в банк за ипотечным кредитом уточните, возможно ли вообще получение ипотечного кредита для планируемого вами для покупки вида недвижимости.
Хорошо, если вы покупаете вторичное или уже готовое жилье. В этом случае риски банка минимальны и такую ипотеку на вторичную недвижимость дают большинство банков. Вторичное жилье имеет свои плюсы и минусы. Основной плюс вторичного жилья - это то, что оно уже готово, нет рисков того, что оно не будет построено, его характеристики обычно известны до покупки. Однако и минусы у вторички конечно тоже есть.
Купить в ипотеку вторичное жилье
1 Во-первых, как правило, вторичное жилье в большинстве случаев это квартиры в старых домах, построенных тридцать, сорок, а то и пятьдесят-шестьдесят лет назад, со всеми вытекающими последствиями в виде старых коммуникаций, с текущими крышами, узкими лестницами, отсутствием грузового лифта, устаревшей системой мусоропроводов и т.д. Средний покупатель, выбирая квартиру для покупки, обычно не обращает внимания на эти особенности, сосредоточившись только на параметрах самой квартиры.
Например, вторичное жилье с ремонтом. Кто же не хочет въехать в квартиру, которую риэлторы называют "купил и живи". Хороший ремонт в предлагаемой квартире часто может повлиять на решение купить именно эту квартиру. Ведь каждый из нас при прочих равных условиях захочет купить квартиру уже с ремонтом, чем такую же квартиру в ужасном состоянии, для того чтобы потом делать в ней ремонт самостоятельно. Если вы активно самостоятельно занимаетесь поиском подходящего жилья, то обязательно столкнетесь на рынке предложения жилья с предложениями квартир примерно одинаковой площади и ценовой категории, только разного состояния. Бывают ситуации, когда в соседних домах одинаковой планировки продаются квартиры одинаковой площади в совершенно разном состоянии. Одна может быть в совершенно ужасном состоянии, в ванной не работает свет, старый паркет с выбоинами, однозначно требуется переклейка обоев и прочие вложения. В то время как в такой же квартире в соседнем доме установлены стеклопакеты, сделан ремонт, на полу ламинат, на стенах чистые обои. При этом цены на эти две квартиры особо не отличаются. Точнее отличаются, но не на столько, что бы на разницу, можно было поставить хотя бы стеклопакеты на окна в квартире с ужасным состоянием, не говоря уже о том, чтобы сделать аналогичный ремонт. Как вы думаете, какую квартиру выберет покупатель, выбирающий между этими двумя квартирами?!
Ниже на картинке, для примера, приведены виды кухонь четырех в принципе похожих по цене квартир в одном районе города, расположенных на одной или соседних улицах. При условии, что для квартир с плохим ремонтом фотографии продавцы стараются не публиковать или ограничиваются фотографиями дома и вида из окна.
С другой стороны ремонт в квартире, покупаемой на вторичном рынке не всегда благо. Например, свежая побелка на потолке должна насторожить, не заливают ли соседи или не течет ли крыша, если это последний этаж?!
2 Во-вторых, минус вторичного жилья - это история - история квартиры, кому она принадлежала до вас. Речь, конечно, не идет, об известных людях, например, о том, что покупается квартира, в которой когда-то жил Булгаков. Речь идет о собственниках, владевших квартирой до вас и о возможности претензий этих собственников к покупателям квартиры в дальнейшем. Не всегда продавец квартиры может обеспечить или предоставить гарантии от претензий третьих лиц. Особенно, если у квартиры до вас было несколько собственников. Существенное значение имеет то, каким образом текущий владелец квартиры получил её. Например, владелец квартиры мог получить ее по наследству, например, по завещанию. Такие квартиры стоят существенно дешевле, чем квартиры от первых владельцев или квартир купленных предыдущем владельцем давно по договору купли-продажи. Для квартир, полученных по наследству, возможна ситуация, когда объявятся обделенные наследники с претензиями на это жилье. В этом случае обязательно указывать в договоре купли-продажи условие, что вопросы с претензиями других наследников должен решать продавец квартиры. Но даже это условие, скорее всего, будет стоить вам нервов, если такие наследники объявятся. Еще хуже обстоит дело, если предыдущими владельцами были несовершеннолетние дети или, например, лица, находящиеся в местах заключении. Такие собственники могут неожиданно появиться и предъявить свои претензии на купленную жилплощадь. Самое скверное, что узнать всю историю всех владельцев квартиры из-за защиты персональных данных законным способом практически невозможно. Конечно, идеальный вариант - купить квартиру у первого собственника, про которого все известно. А так же, пожалуй, не стоить экономить на проверке юридической чистоты покупаемой квартиры, которую оказывают большинство риэлторов. Эта услуга стоит недешево и риэлторы не несут никакой ответственности за её результаты в случае возникновения претензий, но это хоть какая-то возможность проверки явно очевидных недостаков для собственного спокойствия.
Купить в ипотеку новостройку
Сложнее обстоит дело с новостройками, особенно на ранних этапах строительства. В этом случае к рискам невозврата вами полученной ипотеки добавляются риски не достроить жилье со стороны застройщиков. Поэтому обычно серьезные банки дают ипотечные кредиты на покупку жилья в новостройках, только у аккредитованных ими застройщиков. В этом случае банки обычно контролируют этапы строительства, что с одной стороны снижает для вас риски, что квартира не будет построена, а с другой стороны выбор в количестве банков, где вы можете взять ипотеку на выбранную вами новостройку, сокращается до трех-пяти банков.
С другой стороны покупка квартиры в новостройке решает возможные проблемы вторичного жилья, описанные выше. В частности вам не надо беспокоиться за историю квартиры или устаревшие коммуникации в доме. Но и заселиться в квартиру в новостройке вы сможете только после того, как она будет построена. Поскольку в современных условиях риски недостроя новой квартиры велики даже у известных застройщиков, стоимость жилья в новостройках, особенно на этапе котлована, существенно ниже. С приближением этапа сдачи дома стоимость повышается. Так же стоимость зависит от надежности компании застройщика. У надежных компаний стоимость квартиры при прочих равных условиях выше. Но в любом случае при покупке новостройки в большей степени экономия представляет собой плату за риск.
Купить в ипотеку комнату или долю в квартире
Еще хуже обстоит дело с ипотекой на комнаты в коммунальных квартирах и покупку долей. Ипотеку на коммуналки дает Сбербанк и очень немного коммерческих банков. Взять ипотеку на недвижимость для покупки доли, пожалуй, практически нереально, здесь придется обходиться другим видом кредита. Связано это, скорее всего с тем, что продать коммуналку существенно сложнее, чем отдельную квартиру. Соседи других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки продаваемой комнаты перед другими сторонними покупателями. Т.о. для того чтобы продать комнату в коммуналке человеку со стороны продавец должен получить от всех соседей отказ (желательно нотариальный) от преимущественного права покупки. Если владельцами или совладельцами соседних комнат являются несовершеннолетние дети, то дополнительно может потребоваться согласие органов опеки и попечительства на отказ детей от этого права. Хорошо если соседи согласны писать отказы и их можно найти. А если нет?! Конечно, бывают исключения, но в общем случае связываться с покупкой комнаты в коммунальной квартире надо крайнее осторожно, вне зависимости с использованием ипотеки недвижимости или без неё.
При покупке комнаты в коммунальной квартире обратите внимание на соседей. Особенно, если до этого у вас не было опыта проживания в коммунальных квартирах. Особую осторожность надо проявлять к коммунальным квартирам в дорогих районах, например, в центре города. Если бы среди соседей было согласие они, давно могли бы разъехаться, каждый в отдельную квартиру. По этой причине считается, что хороших коммуналок в хороших районах уже не осталось. Скорее всего, в подобной коммунальной квартире, выставленной на продажу, есть какие-то подводные камни. Если, например, это проблемные соседи, то продавцы при показе комнаты обязательно постараются этот факт скрыть или снизить его значимость. Показывать такую комнату будут в отсутствие соседей, например, летом, когда они на даче. Обязательно познакомьтесь со всеми соседями, если все-таки решили купить комнату в коммунальной квартире!
С долями в квартирах дело обстоит еще хуже. Скорее всего, не получится получить ипотеку на долю в квартире. Само по себе наличие в собственности доли в большинстве случаев не дает вам даже права на проживание в квартире, особенно, если размер этой доли несущественен. Обычно доли покупают родственники или граждане для формальной прописки, или недобросовестные риэлторы для попыток завладеть всем объектом недвижимости. Для обычного человека, которому нужно настоящее жилье, доля в чужой квартире вряд ли может представлять какой-либо интерес. Поэтому найти банк, который даст ипотеку недвижимости на долю в квартиры, скорее всего не удастся. Доля в квартире - это неликвидный актив.
Что лучше купить в ипотеку новостройку или вторичное жилье
Таким образом, получатся, что ипотека недвижимости имеет смысл в большей части для новостроек или вторичного жилья. Какой из вариантов выбрать вам зависит от того насколько для вас критичны описанные выше плюсы и минусы. Если вы хотите сразу въехать в квартиру после покупки, то выбирайте вариант вторичного жилья, но обратите внимание на историю квартиры, состояние дома и обязательно на соседей сверху сбоку и снизу. Если въезжать сразу в квартиру нет необходимости, и есть желание сэкономить, то можно рассмотреть возможность покупки в ипотеку новостройки, обязательно обращая внимание на репутацию фирмы застройщика и степень участия банка в контроле этапов строительства.